Analyser la cible.
Sécuriser la décision.

5.2 Bail commercial : les murs restent à la SCI du cédant

Constat critique Le local d'exploitation appartient à la SCI familiale du cédant et ne fait pas partie du périmètre de cession. Le loyer facturé, 11 400 € par an, représente le tiers de la valeur locative de marché. Le bail expire le 31 décembre 2027, dix-huit mois après la cession envisagée, sans engagement écrit sur les conditions de renouvellement.

Sources : bail commercial du 28 décembre 2018, pièce 14 du dossier transmis ; références locatives locales, locaux d'activité comparables.

Ce que cela change pour le repreneur

L'EBE présenté profite d'un loyer de complaisance : l'écart avec le marché, environ 22 000 € par an, est neutralisé dans l'EBE retraité (section 4.1) et pèse près de 66 000 € sur la valorisation au multiple retenu, l'écart entre un prix construit sur l'EBE présenté et un prix construit au loyer de marché. Le risque d'exploitation, lui, reste entier : le loyer de renouvellement est encadré, mais le bailleur peut refuser de renouveler contre indemnité d'éviction, le plafonnement cesse si le bail se prolonge au-delà de douze ans, et chaque demande (travaux, extension, sous-location) se négocie face à un bailleur qui est aussi le vendeur.

À exiger avant signature

1. Bail renouvelé signé avant le closing : neuf ans de visibilité, sorties triennales du preneur préservées, loyer et indexation inscrits dans l'acte.
2. À défaut, option d'acquisition des murs à prix convenu, ou ajustement du prix des titres à hauteur du risque locatif.
3. Engagement de la SCI annexé au protocole de cession : indemnisation spécifique si le loyer vient à excéder le niveau convenu.